RANGVORBEHALT

Es ist eher die Regel denn die Ausnahme und ganz sicher auch von Vorteil für den Erwerber, dass bei Immobilienfinanzierungen die Erwerber ihre Darlehen von unterschiedlichen Kreditinstituten erhalten. Meist spielen Förderdarlehen z.B. der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder der Landesbanken eine Rolle, bei denen die Erwerber bessere Konditionen erhalten, als wenn sie die Finanzierung ausschließlich über einen Bankkredit abwickeln. Allerdings müssen fast all diese Darlehen in Form von Grundschulden auch ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei ist die Rangfolge längst nicht flexibel wählbar, sondern sie bestimmt sich nach dem Tag des Eingangs beim Grundbuchamt. Gehen mehrere Anträge am gleichen Tag ein, so entscheidet letztlich sogar die Uhrzeit über die Rangfolge.

Es gibt aber auch Ausnahmen. Nämlich wenn der Erwerber für eine spätere Kreditaufnahme sich einen bestimmten Rang im Grundbuch freihalten möchte. Dann treten die bisher eingetragenen Rechte im Rang zurück mit der denkbaren Folge, dass für den Fall einer zwangsweisen Veräußerung des Grundstücks die nachrangigen Gläubiger auch entsprechend weniger Geld aus dem Erlös der Zwangsversteigerung erwarten können.

Allerdings ist dieser so genannte Rangvorbehalt nicht nach Gutdünken zu setzen. Vielmehr setzt ein Rangvorbehalt die gesetzliche Rangfolge außer Kraft und bedarf insoweit der Zustimmung der übrigen Gläubiger, die durch das später einzutragende Recht im Rang zurückfallen. Außerdem muss der Rangvorbehalt allein schon wegen seiner äußeren Wirkung im Grundbuch eingetragen werden. Bei der Eintragung des Rangvorbehaltes ist zudem auf die entsprechende Formulierung zu achten. Grundsätzlich ist ein Rangvorbehalt immer wieder neu begründbar. Wird im Grundbuch allerdings ein „einmaliger Rangvorbehalt“ eingetragen, kann dieser Rangvorbehalt auch tatsächlich nur einmal genutzt werden und verfällt dann entsprechend.